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房东房客租金明算帐 8个租房QA双方不吃亏

2020-07-10 | 浏览: 8354
房东房客租金明算帐 8个租房QA双方不吃亏

房价居高不下,租屋成了不少人不得已的选项。然而不论是包租公或是租屋族,对于租金总是各有立场,怎幺样拿捏才能让双方都不吃亏?

房东篇

秀秀一家刚搬进内湖新家,决定把住了二十年的老公寓出租,大伙儿推派秀秀全权处理招租事宜。

升格新手包租婆,秀秀马上面临许多烦恼。老公寓邻近政大学区,她犹豫着应该简单整理后整层出租,还是花点钱改成分租套房?考量租金报酬率,最后还是决定装潢成分租套房。

换上全新家具,老公寓摇身一变,吸引不少学生上门询问。缺乏经验又心软的秀秀禁不起学生讨价还价,以每间套房七千五百元价格出租,有租客提出「一次缴清一年房租,寒假免一个月租金」条件,也有包租婆朋友建议秀秀保障自身权益,乾脆在合约注明租金为半年缴。

三间套房很快就收到订金,秀秀正着手準备租赁合约时,突然接到一名上班族来电,表示愿意以八千五百元月租金承租,令秀秀十分心动,犹豫是否该牺牲两倍订金,退掉其中一位学生的租约......

Q1.不同房型的租金金额应该怎幺订?

徐铭达建议,先上网查询邻近待租物件价格,透过比较值做加减分调整,若周边待租物件屋龄偏老,重新装潢有机会提高租金,附家具租金也可比空屋高,但应避免订价过高吓跑房客。

从房型来看,独立套房价格优于分租套房与整层,整层出租多半是空屋状态,租金价格弹性较大;分租套房含小工概念,虽有两道门锁,但安全性不比独立套房,房东取得条件较低,多无独立门牌,租金要比独立套房略低。

Q2.租金季缴、半年缴、年缴对房东来说有利吗?

一般租赁多以「月缴」为主,但一次能收到一整年租金的「年缴」制度,对房东来说确实最有保障。

徐铭达表示,实务上会选择年缴者,多半是像秀秀所遇到的情况,以一次缴清租金作为议价筹码,但如此一来若房客临时退租,便很容易有后续退租纠纷。

徐铭达解释,除非合约上有特别注明「年缴」,若房客一次缴清整年租金,应视为「预缴」,假设房客中途不租,房东仍有义务退回剩余租金。

Q3.收了定金之后就代表租约成立了吗?

《民法》第248条规定:「订约当事人之一方,由他人受有定金时,推定其契约成立。」定金是契约履行前的一种承诺,看屋后若房客有意承租,房东亦愿意出租给他,房客便预先付给房东一定金额,用来确定双方均会履行租约。

定金支付并无法定上下限,房东通常会自订金额请房客支付。对承租行为而言,不论定金多少都代表一种承诺,可依双方租赁意愿强弱而决定数额。起租后,定金即转为押金。

Q4.已收定金, 但又不想出租了,该怎幺办?

根据《民法》第249条第1项第3款:「契约因可归责于受定金当事人之事由,致不能履行时,该当事人应加倍返还所受之定金。」

以秀秀为例,若已收学生1,000元定金,却反悔想用更高租金出租予他人,秀秀即须赔偿2,000元给该名学生。

徐铭达建议,站在房客立场,若遇到非常喜欢的物件,可多付些定金,一旦房东反悔还可多赚一点,但若房东要求定金过高,法官认定违反比例原则,可令房东返还部分。

房客篇

伟伟是大一新生,因没抽到宿舍,趁开学前赶紧北上找寻租屋处。一口气看了数间房子,伟伟决定多花点钱租套房,付房东两个月押金与第一个月租金,开开心心迎接大学新鲜人生活。

转眼半学期过去,伟伟与班上几位同学感情十分要好,其中几人受不了宿舍门禁规定,兴起在外合租房屋念头,想揪伟伟加入,但伟伟已跟房东签了一年租期,担心毁约会被没收押金,只能作罢。

伟伟三不五时就会到同学租屋处串门子,发现房东提供给他们的家具都是新的,客厅电视又大,相较之下伟伟的小套房不但家具老旧,浴室还有壁癌剥落,让伟伟想要求房东酌减租金。此时伟伟家中财务出现状况,眼看无法如期缴交房租,只好硬着头皮向房东求情......

Q1.付了押金与租金,须请房东分别开立收据吗?

押金在法律上称为「押租金」,目的是为担保房客定期给付租金,以及在租约期满时按时返还房屋;至于「租金」则是向房东承租房子须定期支付的金额。

依据《土地法》第99条规定,押金不得超过租金的2倍,超过部分房客有权利对房东主张用来抵付房租。至于收据的用途则是表明双方已发生货币交换的证明文件。

徐铭达提醒,租金与押金可共用一张收据,但须注明不同款项名称与金额,同时应写清楚双方姓名、身分证字号、定金保留期限、违反约定之赔偿方式等,避免任何一方发生付订拒租情形。

Q2.已付租金但又不想租了,可请房东返还租金吗?

法律规定,房客只有在《民法》第424、430、435、436条等特殊情况之下,得以提前终止租约;否则若在租约期满前想搬离,就已构成违约事实,一旦契约上有约定提前终止租约的赔偿条文时,就应依照契约条文行使。

以伟伟为例,若是为了想和同学合租,造成违反1年租约事实,房东得依法没收全数押金,并按合约条文要求赔偿。

Q3.若房屋毁损或过于老旧,可请房东减少租金吗?

使用期间内房屋若因老旧损坏,房客可先要求房东出面修缮,或先告知房东后再自行修缮,费用可从租金扣除。

但必须先釐清属自然或人为,前者由房东负责,后者若为房客造成,修缮责任便归属房客。若责任归属房东,房客可要求相对比例减低租金,若已达无法使用之情形,则可根据《民法》第424条规定,要求终止租约。

Q4.若想迟付租金,应如何处理?

以伟伟为例,徐铭达建议可向房东主动表达困难处,藉以延缓催租频率。

否则房客若拖欠房租、水、电及瓦斯费,房东可整理出欠款清单,寄发存证信函到对方户籍地址,要求限期返还价金;若房客不回应,可以「债务不履行」提起诉讼,请法院执行收回欠款。

按《民法》第440条,承租方若拖延缴租,房东可定期限来终止租约,但迟付欠款须达2个月以上租金金额。

达人小档案

徐铭达

永胜资产管理执行长全台最大包租公,服务超过2万组房东、逾20万组房客,永胜协助房东7日内收到催租金,成功率高达95%。

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